Pacote Fiscal para a Habitação: O que muda e como afeta proprietários, promotores e investidores

Todas as medidas fiscais referidas neste artigo têm por base o Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, publicado no Diário da República, 1.ª série, n.º 97. As simulações são meramente indicativas - consulte sempre um contabilista certificado ou advogado fiscalista antes de tomar decisões.

Antes de detalhar cada medida, é essencial perceber dois valores que funcionam como critério de elegibilidade para a generalidade dos benefícios fiscais deste diploma:

Estes limites não são apenas aplicáveis ao valor de escritura. A lei é clara: incluem-se também os bens móveis e equipamentos ligados materialmente ao imóvel com carácter de permanência (como eletrodomésticos encastrados ou ar condicionado instalado), bem como serviços associados ao arrendamento (água, internet, etc.), mesmo que faturados separadamente ou em contratos distintos.

Não é possível contornar estes limites através da separação artificial em documentos ou contratos distintos. A lei prevê expressamente que todos os valores são somados para efeito de verificação dos limiares.

Uma das medidas com impacto mais imediato para os atuais senhorios é a criação do artigo 45.ºC do Estatuto dos Benefícios Fiscais, que estabelece uma taxa de tributação autónoma de 10% sobre os rendimentos prediais de arrendamento habitacional, uma descida substancial face aos 25% anteriores.

Quem beneficia?

• Pessoas singulares com rendimentos de categoria F (arrendamento);
• Sujeitos passivos com contabilidade organizada (IRS cat. B ou IRC) - neste caso, os rendimentos são adicionalmente considerados apenas em 50% da base tributável;
• Contratos já em vigor - não é necessário celebrar novos contratos.

Condições de aplicação

• Arrendamento exclusivamente habitacional (basta que o contrato indique que é para habitação);
• Renda mensal até €2.300 (incluindo serviços acessórios faturados separadamente);
• Produz efeitos desde 1 de janeiro de 2026 e vigora até 31 de dezembro de 2029.

Impacto na retenção na fonte

A retenção na fonte, quando aplicável (entidades com contabilidade organizada que paguem rendimentos prediais), desce igualmente para 10%, reportada a 1 de janeiro de 2026. Senhorios que já entregaram retenções superiores nos primeiros meses de 2026 podem fazer a compensação nas retenções seguintes.

Esta é provavelmente a medida com maior impacto potencial para proprietários de imóveis secundários, herdados ou simplesmente não utilizados. O novo número 7 do artigo 10.º do Código do IRS permite excluir total ou parcialmente a tributação de mais-valias na venda de qualquer imóvel, não apenas habitação própria e permanente, desde que o valor de realização seja reinvestido em imóveis para arrendamento habitacional.

Como funciona?

1. O proprietário vende um imóvel (qualquer imóvel: secundário, herdado, etc.) entre 1 de janeiro de 2026 e 31 de dezembro de 2029;
2. Reinveste o valor de realização (deduzido de eventual empréstimo em dívida) na compra de imóvel para arrendamento, nos 24 meses anteriores ou 36 meses posteriores à venda;
3. Arrenda o imóvel com renda mensal até €2.300, no prazo máximo de 6 meses após o reinvestimento;
4. Mantém o imóvel arrendado por pelo menos 36 meses (seguidos ou interpolados) nos primeiros 5 anos;
5. Não aliena o imóvel nos primeiros 5 anos.

E se o reinvestimento for apenas parcial?

A exclusão é proporcional ao montante reinvestido. Por exemplo, se o valor de realização líquido for €200.000 e reinvestir apenas €100.000, a exclusão aplica-se a 50% da mais-valia. A restante metade é tributada normalmente (com a regra dos 50% para particulares).

Esta medida cria uma oportunidade concreta para proprietários que queiram desinvestir em imóveis parados ou secundários e concentrar investimento em habitação para arrendamento. Podem vender vários imóveis e reinvestir num único, beneficiando da exclusão correspondente a cada valor reinvestido.

O diploma introduz também a possibilidade de suspender o prazo de reinvestimento no caso clássico de HPP quando o não cumprimento resulte de facto não imputável ao contribuinte (ex: construtor não entrega a habitação) e exista processo judicial em curso. Após decisão judicial favorável, o contribuinte tem 12 meses adicionais para reinvestir.

A criação da verba 2.42.1 da Lista I do Código do IVA é, sem dúvida, a medida de maior impacto económico e também de maior complexidade de aplicação. Permite aplicar a taxa reduzida de IVA de 6% (em vez de 23%) a empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis para venda HPP ou arrendamento habitacional.

Quando se aplica?

Para imóveis destinados a venda para habitação própria e permanente, devem verificar-se cumulativamente três condições:

• Imóvel vendido para HPP, com aplicação das taxas das alíneas a) ou b) do n.º 1 do artigo 17.º do Código do IMT;
• Venda no prazo máximo de 24 meses após emissão do título de utilização (licença de utilização);
• Menção expressa no título aquisitivo (escritura ou equivalente) à aplicação da verba 2.42.1 - esta condição é nova e obrigatória.

Para imóveis destinados a arrendamento habitacional:

• Arrendamento isento nos termos do artigo 9.º do Código do IVA;
• Contratos comunicados ao abrigo do artigo 60.º do Código do Imposto do Selo;
• Primeiro contrato em vigor no prazo de 24 meses após o título de utilização;
• Imóvel arrendado por pelo menos 36 meses (seguidos ou interpolados) nos primeiros 5 anos.

O diploma alarga a regra de inversão do sujeito passivo (alínea j) do n.º 1 do artigo 2.º do Código do IVA) para abranger também os promotores imobiliários exclusivamente isentos, ou seja, aqueles que apenas compram e vendem imóveis e não entregavam declarações de IVA.

O que isto significa na prática: as faturas do empreiteiro passam a não ter IVA liquidado. É o promotor que passa a ter a obrigação de autoliquidar o IVA e entregá-lo ao Estado até ao final do mês seguinte, decidindo, nesse momento, se aplica 6% ou 23%.

Esta decisão de aplicar 6% ou 23% é do promotor, mas com responsabilidade técnica do contabilista certificado. A OCC recomenda que o promotor formalize por escrito (declaração/minuta assinada) o compromisso de que as condições legais serão cumpridas, antes de o contabilista registar a taxa de 6% nas declarações de IVA.

O diploma diferencia as consequências consoante a situação, o que representa uma melhoria face à proposta inicial:

A medida aplica-se a obras cuja iniciativa procedimental se situe entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029. Por iniciativa procedimental entende-se:

• Apresentação do pedido de licenciamento (obras sujeitas a licenciamento);
• Apresentação da comunicação prévia (obras sujeitas a comunicação prévia);
• Início da obra ou apresentação de informação de início de trabalhos (obras isentas de controlo prévio).

Com opção conjunta do prestador e do adquirente, é possível aplicar retroativamente desde 1 de janeiro de 2026. Para isso é necessário emitir notas de crédito às faturas anteriores e entregar declarações de substituição.

Para quem constrói a sua própria habitação fora de qualquer atividade empresarial, foi criado um regime de restituição parcial de IVA. O autoconstrutor paga as empreitadas a 23% e, no final da obra, pede à AT a devolução da diferença entre os 23% e os 6% pagos.

Condições:

• Valor do imóvel até €660.982 (valor patrimonial ou custo de construção + terreno);
• Imóvel afeto a HPP no prazo de 6 meses após o título de utilização, mantido por mínimo 12 meses;
• Pedido submetido eletronicamente à AT no prazo de 12 meses após o título de utilização;
• Obrigatório apresentar: contrato(s) de empreitada escritos, título de utilização, faturas de todas as obras, comprovativo do valor do terreno;
• AT tem 150 dias para proceder à restituição.

Taxa agravada de 7,5% em vigor desde 25 de maio de 2026

O artigo 17.º do Código do IMT passa a prever uma taxa fixa de 7,5% na aquisição de imóvel urbano habitacional por adquirente não residente, sem aplicação de qualquer isenção ou redução. Esta norma não tem disposição transitória, pelo que entrou em vigor no dia 25 de maio de 2026.

Existem três situações que afastam o agravamento:

• O adquirente já foi residente fiscal em Portugal aplica-se a tabela normal desde a aquisição (sem necessidade de requerimento posterior);
• O adquirente torna-se residente fiscal nos 2 anos seguintes à aquisição, paga 7,5% mas pode requerer a devolução da diferença à AT no prazo de 6 meses após a verificação da residência;
• O adquirente destina o imóvel a arrendamento com renda = €2.300, no prazo de 6 meses, por pelo menos 36 meses em 5 anos, mesmas condições de devolução a requerimento.

Atenção imediata para escrituras já agendadas: esta taxa está em vigor desde 25 de maio de 2026. Os sistemas informáticos da AT podem ainda não estar atualizados, mas a obrigação legal existe. Consulte o serviço de finanças competente antes de qualquer escritura com não residentes.

O artigo 36.º do Código do IMT foi alterado: o IMT pode agora ser pago no próprio dia da liquidação ou nos 30 dias seguintes (anteriormente o pagamento era obrigatório antes da escritura). As guias de liquidação continuam a ter de estar emitidas previamente. A OCC recomenda, mesmo assim, o pagamento antes da escritura para evitar omissões.

O CIA é um regime novo que permite a investidores celebrar um contrato com o IHRU (Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana) por um período até 25 anos, obtendo em contrapartida um conjunto muito significativo de benefícios fiscais, condicionados à manutenção dos imóveis em arrendamento habitacional a rendas até €2.300.

Benefícios fiscais disponíveis 

O CIA tem consequências severas em caso de resolução antecipada. O investidor deve devolver os benefícios fiscais usufruídos nas seguintes percentagens:

• 100% dos benefícios se a resolução ocorrer nos primeiros 10 anos;
• 50% dos benefícios entre os 10 anos e os últimos 5 anos do prazo;
• 30% dos benefícios nos últimos 5 anos de vigência.

O pagamento deve ser efetuado no prazo de 30 dias após notificação da resolução, acrescido de juros compensatórios. Esta estrutura de reversibilidade é o principal fator a ponderar antes de aderir ao regime.

O CIA está em vigor a partir de 1 de setembro de 2026. No prazo de 30 dias a contar da publicação do diploma, será aprovada a portaria que regulamenta os procedimentos e requisitos de candidatura. Acompanhe as novidades para perceber se este regime se adequa ao seu perfil de investimento.

O RSAA substitui o anterior Programa de Apoio ao Arrendamento (DL 68/2019), simplificando o regime e alargando o seu âmbito. Entra em vigor a 1 de setembro de 2026.

Em que consiste?

• Contratos com renda até 80% da mediana de valores de renda por tipologia e concelho, divulgada pelo INE;
• Prazo mínimo de 3 anos para residência permanente;
• 3 meses para residência temporária;
• Benefício fiscal: isenção total de IRS e IRC sobre os rendimentos prediais.

O senhorio submete o contrato na plataforma do IHRU até 15 de janeiro do ano seguinte à celebração.

Os valores concretos de renda por tipologia e concelho aguardam portaria regulamentadora.

Quando publicada, este regime poderá representar a opção de maior benefício fiscal para senhorios que pratiquem rendas abaixo dos limites definidos.

Medidas

Nota legal: Este artigo tem carácter meramente informativo e não constitui aconselhamento fiscal, jurídico ou financeiro. Os valores e cálculos apresentados são estimativas baseadas na legislação em vigor à data de publicação (maio de 2026) e podem estar sujeitos a alterações decorrentes de portarias regulamentadoras, ofícios circulados da Autoridade Tributária ou interpretações jurisprudenciais. Consulte sempre um contabilista certificado ou advogado fiscalista antes de tomar decisões.